Женщина заключила договор с кооперативом на квартиру, полностью оплатила деньги и квартира была фактически «зарезервирована» за ней, однако позже кооператив заключил второй договор на ту же квартиру с другим лицом.
Лицо, которое ранее заключило договор о паевом участии и полностью уплатило взносы, имеет право оспаривать последующий договор кооператива относительно того же объекта. Повторное отчуждение имущества без расторжения предыдущего договора является основанием для признания второго правочина недействительным, поскольку кооператив не имел права заключать договор относительно уже зарезервированного и оплаченного объекта.
Как указали в Верховном Суде, к таким выводам пришел ВС в составе коллегии судей Второй судебной палаты Кассационного гражданского суда.
Детали дела
В деле, которое рассматривалось, установлено, что истец заключила с обслуживающим кооперативом договор о внесении паевых взносов на квартиру и полностью оплатила ее стоимость. Однако впоследствии кооператив, не расторгая этот договор с первым инвестором, заключил аналогичный договор относительно этой же квартиры с ответчиком.
После того как право собственности ответчика было отменено приказом Министерства юстиции, а истец зарегистрировала право собственности на свое имя, ответчик инициировал другой судебный спор об истребовании спорной квартиры у истца. В связи с этим истец обратилась в суд с данным иском и просила признать недействительным договор, заключенный между кооперативом и ответчиком.
Суды иск удовлетворили, ссылаясь на то, что истец — первый инвестор, чей договор является действительным, а стоимость объекта инвестирования полностью оплачена. Кооператив не имел права распоряжаться уже зарезервированным и оплаченным имуществом без расторжения соглашения с первым вкладчиком.
Решение Верховного Суда
КГС ВС согласился с выводами судов и сделал следующие правовые выводы.
В соответствии с ч. 1 ст. 16 ГК Украины, ч. 1 ст. 4 ГПК Украины каждое лицо имеет право в порядке, установленном законом, обратиться в суд за защитой своих нарушенных, непризнанных или оспариваемых прав, свобод или интересов.
Суд отметил, что оспаривать правочин может также лицо (заинтересованное лицо), которое не было стороной правочина, на момент рассмотрения дела судом не имеет права собственности или вещного права на предмет правочина и/или не претендует на то, чтобы имущество в натуре было передано ему во владение. Требования заинтересованного лица, которое в судебном порядке добивается признания правочина недействительным (ч. 3 ст. 215 ГК Украины), направлены на приведение сторон недействительного правочина в то состояние, которое именно они, стороны, имели до совершения правочина. Собственный интерес заинтересованного лица заключается в том, чтобы предмет правочина находился в собственности конкретного лица или чтобы сторона (стороны) правочина находилась в определенном правовом положении, поскольку от этого зависит дальнейшая возможность законной реализации заинтересованным лицом его прав.
С учетом изложенного КГС ВС пришел к выводу, что поскольку имущественные права на спорный объект недвижимости уже принадлежали истцу на основании оплаченного договора, кооператив не имел права заключать договор с ответчиком о паевом участии относительно зарезервированного и оплаченного истцом объекта строительства. Заключение такого договора без расторжения предыдущего является нарушением требований ст. 203 ГК Украины и основанием для признания его недействительным как способа защиты прав истца.
КГС ВС признал правильным вывод апелляционного суда о том, что наличие на рассмотрении другого дела, в рамках которого ответчик просит отменить приказ Минюста и истребовать спорную квартиру у истца, является бесспорным доказательством оспаривания и непризнания ее прав. Соответственно, такой параллельный судебный спор подтверждает, что оспариваемый договор непосредственно нарушает законные права и охраняемые законом интересы истца как первого инвестора.
По результатам рассмотрения Верховный Суд оставил кассационную жалобу без удовлетворения, а судебные решения судов предыдущих инстанций — без изменений.
Постановление КГС ВС от 18 марта 2026 года по делу № 522/16671/22 (производство № 61-10608св25).
