Суд подчеркнул, что регистрация вещного права не заменяет регистрацию самого договора.
По общему правилу, договоры аренды земли, подписанные до 1 января 2013 года, вступают в силу с момента их государственной регистрации, если иной порядок вступления их в силу не предусмотрен самими договорами. Государственная регистрация вещного права не заменяет государственную регистрацию самого договора, а также не создает правовые последствия, связанные с государственной регистрацией договора. Такие выводы сделала Большая Палата Верховного Суда, подтвердив свою устоявшуюся практику.
Обстоятельства дела № 925/632/19
В данном деле фермерское хозяйство обратилось с иском к Главному управлению Госгеокадастра в Черкасской области (заменено на Калинопольский поселковый совет Черкасской области) о признании заключенным дополнительного соглашения о продлении договора аренды земли.
Дело рассматривалось судами неоднократно.
После возвращения Верховным Судом дела на новое рассмотрение суды первой и апелляционной инстанций в удовлетворении иска отказали в связи с тем, что договор аренды земли не был зарегистрирован в установленном законом порядке, а следовательно, он не вступил в силу, и у истца не возникло право аренды земельного участка.
Перед Большой Палатой Верховного Суда в данном деле встал вопрос о том, приобретает ли арендатор права и обязанности по договору аренды земли, который был подписан, но не зарегистрирован в установленном порядке до 1 января 2013 года, однако после этой даты была осуществлена государственная регистрация вещного права аренды.
Рассматривая обжалуемые судебные решения, Большая Палата Верховного Суда подтвердила сформированные ранее правовые выводы относительно значения государственной регистрации договора аренды земли, подписанного до 1 января 2013 года, и момента вступления такого договора в силу, отметив, что договоры аренды земли, подписанные до 1 января 2013 года, вступают в силу с момента их государственной регистрации, если иной порядок вступления их в силу не предусмотрен самими договорами. Только после государственной регистрации договора стороны могут реализовать свои субъективные права и обязанности по договору.
С 1 января 2013 года была введена государственная регистрация вещных прав на недвижимое имущество, однако проведение государственной регистрации вещного права аренды земельного участка на основании договора аренды земли, подписанного до этой даты, не может заменить государственную регистрацию самого договора (государственная регистрация вещного права не является государственной регистрацией договора аренды земли).
Позиция Верховного суда
По данному делу Большая Палата Верховного Суда постановила, что договор аренды земли не вступил в силу и не породил юридических последствий, поскольку государственная регистрация договора, с которой стороны увязали его вступление в силу в соответствии с условиями договора, не была осуществлена.
Что касается доводов кассационной жалобы о невозможности осуществления арендатором регистрации договора, Большая Палата Верховного Суда обратила внимание на то, что, осознавая затруднения или невозможность проведения государственной регистрации договора аренды земли, с которой связано вступление договора в силу, стороны имели право согласовать иной порядок его вступления в силу. Впрочем, материалы дела не содержат доказательств, подтверждающих реализацию арендатором такого права.
С учетом изложенного Большая Палата Верховного Суда по данному делу оставила кассационную жалобу без удовлетворения, а решения судов первой и апелляционной инстанций – без изменений.
