Верховный Суд рассмотрел спор относительно досрочного расторжения договора аренды коммунального имущества и выселения арендатора из школьного пищеблока из-за прекращения предоставления услуг по питанию учащихся и фактического неиспользования арендованных помещений.
Верховный Суд в составе Кассационного хозяйственного суда рассмотрел спор № 910/7394/25 о расторжении договора аренды помещений пищеблока учебного заведения и выселении арендатора. Предметом спора стал вопрос, может ли неиспользование арендованного имущества для организации питания учащихся считаться нарушением целевого назначения имущества и основанием для досрочного прекращения договора аренды коммунального имущества.
Фабула дела
Управление коммунальной собственностью исполнительного комитета Ровенского городского совета и Ровенский лицей № 8 обратились в суд с иском к ООО о расторжении договора аренды от 26 ноября 2021 года и освобождении помещений пищеблока площадью 100 кв. м, расположенных в здании лицея.
Истцы отмечали, что спорные помещения были переданы в аренду исключительно для предоставления услуг по организации питания учащихся учреждения общего среднего образования. По их мнению, начиная с января 2025 года арендатор фактически прекратил использовать помещения по определённому договором назначению, поскольку не осуществлял питание учащихся лицея.
Суды установили, что в ноябре 2021 года по результатам электронного аукциона ООО «Рамедас Украина» получило в аренду помещения пищеблока. Договором было предусмотрено использование имущества для размещения заведения питания и организации питания учащихся учебного заведения.
В январе 2025 года между лицеем и обществом были заключены договоры о закупке услуг по организации школьного питания. Вместе с тем уже 29 января 2025 года стороны по взаимному согласию досрочно прекратили действие этих договоров.
В апреле 2025 года представители арендодателя и лицея провели обследование помещений и зафиксировали, что питание детей не осуществляется, а в арендованных помещениях проводятся ремонтные работы. Именно эти обстоятельства стали основанием для обращения в суд с требованием о досрочном расторжении договора аренды.
Решения судов первой и апелляционной инстанций
Хозяйственный суд Ровенской области отказал в удовлетворении иска. Северо-Западный апелляционный хозяйственный суд оставил это решение без изменений.
Суды исходили из того, что истцы не доказали факт использования арендованного имущества не по целевому назначению. Акт обследования подтверждал проведение в помещениях ремонтных работ, что свидетельствовало о физической невозможности предоставления услуг питания в этот период, однако само по себе не подтверждало использование помещений для иных целей.
Также суды отметили, что ни Закон «Об аренде государственного и коммунального имущества», ни Закон «Об образовании», ни сам договор аренды не предусматривают в качестве основания для досрочного прекращения договора сам факт неиспользования имущества по целевому назначению. По убеждению судов, бездействие не может отождествляться с использованием имущества для иной деятельности, чем та, которая определена договором.
Кроме того, материалы дела не содержали доказательств намерения арендатора использовать помещения для иных целей либо доказательств систематической неуплаты арендной платы. Расторжение договоров о закупке услуг по организации питания также не было признано основанием для расторжения договора аренды, поскольку эти договоры были прекращены по взаимному согласию сторон, а доказательств их нарушения ответчиком предоставлено не было.
Правовые выводы Верховного Суда
Верховный Суд согласился с выводами судов предыдущих инстанций и оставил кассационную жалобу без удовлетворения.
Суд подчеркнул, что истцы не доказали надлежащими и допустимыми доказательствами использование арендованного имущества не по целевому назначению. Зафиксированные в акте обследования ремонтные работы свидетельствовали о физической невозможности предоставления услуг питания во время их проведения, однако не подтверждали использование помещений для иных целей.
Верховный Суд подчеркнул, что ни Закон Украины «Об аренде государственного и коммунального имущества», ни Закон Украины «Об образовании», ни условия договора не предусматривают такого основания для досрочного прекращения договора аренды, как неиспользование имущества по целевому назначению. Суд отдельно отметил, что неиспользование имущества по назначению нельзя отождествлять с его фактическим использованием для иной деятельности, выходящей за пределы определённого договором целевого назначения.
Кассационный хозяйственный суд отметил, что вопрос досрочного прекращения договоров аренды государственного и коммунального имущества должен решаться прежде всего с применением части 2 статьи 24 Закона «Об аренде государственного и коммунального имущества» как специальной нормы. Следовательно, арендодатель может требовать расторжения такого договора только по основаниям, прямо предусмотренным законом или самим договором аренды.
Верховный Суд также отклонил доводы о необходимости формирования нового правового вывода относительно применения части 2 статьи 651 ГК Украины, Закона «Об аренде государственного и коммунального имущества» и части 4 статьи 80 Закона «Об образовании». Суд отметил, что эти аргументы не опровергают установленного судами факта недоказанности использования арендованного имущества не по целевому назначению.
Кроме того, Верховный Суд указал, что даже возможное нарушение требований части 4 статьи 80 Закона «Об образовании» само по себе не может быть основанием для расторжения договора аренды. Такие обстоятельства могут иметь значение для решения вопроса о недействительности договора, но не для его досрочного прекращения.
В результате Верховный Суд оставил без изменений решение Хозяйственного суда Ровенской области и постановление Северо-Западного апелляционного хозяйственного суда, которыми было отказано в расторжении договора аренды и выселении арендатора.
Постановление суда кассационной инстанции вступает в законную силу с момента его принятия, является окончательным и обжалованию не подлежит.
