КХС ВС разграничил аренду имущества и пользование торговыми местами и определил, какие нормы применяются.
Верховный Суд в составе судебной палаты по рассмотрению дел о земельных отношениях и праве собственности Кассационного хозяйственного суда рассмотрел спор между коммунальным рынком и предпринимателем, который после завершения срока договора продолжил пользоваться торговым местом. Ключевой вопрос заключался не только в том, должен ли предприниматель освободить место, но и в более широком — какие именно правила регулируют такие отношения: общие нормы гражданского права или специальный закон об аренде коммунального имущества.
В своем постановлении КХС ВС фактически изменил подход к этой категории споров. Он пришел к выводу, что договоры пользования торговыми местами на рынках не являются арендой коммунального имущества в понимании Закона № 157-IX, поэтому на них не распространяются специальные правила автоматического продления договоров в период военного положения. В то же время в конкретном деле ВС стал на сторону предпринимателя — но по другим основаниям: в связи с применением механизма молчаливого продления договора по Гражданскому кодексу.
Обстоятельства дела №914/746/25
Коммунальное предприятие «Центральный рынок» Шептицкого городского совета обратилось в суд с требованием обязать предпринимателя освободить торговое место площадью 11,47 кв. м и демонтировать контейнер.
Иск обоснован тем, что договор действовал до 31 декабря 2024 года и после этого не был продлен, а следовательно предприниматель пользуется местом без правовых оснований.
Ответчик настаивал, что договор подлежит автоматическому продлению как аренда коммунального имущества в соответствии с Законом № 157-IX и постановлением Кабинета Министров № 634, поскольку срок его действия истек во время военного положения, а уведомления о непродлении он не получал.
Суды первой и апелляционной инстанций согласились с истцом и обязали предпринимателя освободить торговое место.
Ключевая правовая проблема
Перед Верховным Судом встал вопрос, является ли договор пользования торговым местом на рынке арендой коммунального имущества в понимании специального закона и распространяются ли на него правила автоматической пролонгации в период военного положения.
Позиция Верховного Суда
Правовая природа торгового места
Суд исходил из того, что рынок является организованным пространством для осуществления торговой деятельности, а торговое место — это лишь отведенная площадь для размещения инвентаря и продажи товаров. Такой объект не является самостоятельным объектом недвижимости в понимании законодательства об аренде государственного или коммунального имущества.
Характер договора
Верховный Суд отметил, что договор пользования торговым местом не является классическим договором найма. К нему могут применяться правила об аренде лишь в той мере, в какой это соответствует сути правоотношений. В то же время такой договор не предусматривает полного объема правомочий, характерных для аренды недвижимости, в частности в части владения.
Применимое право
КХС ВС пришел к выводу, что спорные правоотношения регулируются нормами Гражданского кодекса Украины и подзаконными актами, которые определяют порядок функционирования рынков. При этом положения Закона № 157-IX, регулирующего аренду государственного и коммунального имущества, на такие отношения не распространяются.
Отступление от прежней практики
Судебная палата прямо отступила от ранее высказанной позиции по делу № 914/622/24, где подобные договоры рассматривались как аренда коммунального имущества. Новый подход обоснован тем, что иное толкование привело бы к неоправданному усложнению или даже невозможности пользования торговыми местами и организации рыночной торговли.
Разрешение спора
Несмотря на отказ применять специальные правила «военной» пролонгации, Верховный Суд стал на сторону предпринимателя по другим основаниям.
КХС ВС установил, что после окончания срока действия договора предприниматель продолжил пользоваться торговым местом, а требование о его освобождении истец направил лишь 21 февраля 2025 года, то есть после истечения месячного срока.
При таких обстоятельствах применяется статья 764 Гражданского кодекса Украины, согласно которой при отсутствии возражений арендодателя в течение одного месяца договор считается продленным на прежний срок. Следовательно, договор считается продленным до 31 декабря 2025 года.
Таким образом, иск об освобождении торгового места был заявлен без надлежащих правовых оснований.
Решение суда
Верховный Суд удовлетворил кассационную жалобу предпринимателя, отменил решения судов предыдущих инстанций и принял новое решение об отказе в иске. Суд также взыскал с коммунального предприятия в пользу предпринимателя судебный сбор.
