КГС ВС рассмотрел кассационные жалобы арендодателей-ФЛП по иску заявителей к ООО (арендатору) о расторжении договора аренды нежилого помещения и выселении.
Факт перепланировки арендованного имущества арендатором без согласия арендодателя, целесообразность проведения которой арендодатель обоснованно оспаривает, является существенным нарушением договора аренды в понимании ч. 2 ст. 651 и ч. 2 ст. 773 ГК Украины и является достаточным основанием для расторжения договора; потенциальная возможность восстановления первоначального состояния объекта недвижимости не исключает квалификации такого нарушения как существенного. Такой вывод сделал КГС ВС от 29.04.2026 по делу № 908/2471/24.
КХС ВС рассмотрел кассационные жалобы арендодателей-ФЛП по иску заявителей к ООО (арендатору) о расторжении договора аренды нежилого помещения и выселении.
Спор возник между совладельцами нежилого помещения и арендатором относительно досрочного прекращения договора аренды и выселения последнего из арендованного объекта.
Истцы отмечали, что арендатор без их согласия осуществил реконструкцию и капитальный ремонт арендованного имущества, а именно заложил существующие оконные проемы во внешней стене здания. По мнению арендодателей, такие действия противоречили условиям договора аренды и привели к ухудшению состояния имущества и нарушению их прав как собственников.
Суд первой инстанции пришел к выводу о существенности допущенного нарушения и удовлетворил иск. Апелляционный хозяйственный суд отменил это решение и отказал в удовлетворении иска.
ОЦЕНКА СУДА
КХС ВС обратил внимание, что в соответствии с ч. 2 ст. 773 ГК Украины наниматель обязан пользоваться вещью в соответствии с ее назначением и условиями договора, а изменение состояния объекта аренды или проведение его переустройства без согласия арендодателя является нарушением договорных обязательств.
Верховный Суд отметил, что арендодатель имел законные ожидания на сохранение своего имущества и в случае окончания срока аренды — его возврат в том же состоянии либо в состоянии, которое было им согласовано. Однако вследствие самовольной перепланировки арендатором спорного помещения такое лицо фактически не имеет возможности получить ожидаемое при заключении договора.
Дополнительно суд кассационной инстанции подчеркнул, что действия арендатора по перепланировке арендованного им помещения, осуществленные без согласия арендодателя, противоречат воле последнего и по своему содержанию являются уменьшением имущества истца, что и обусловливает необходимость обращения последнего с исковыми требованиями. Также было отмечено, что утверждения арендатора относительно того, что судами предыдущих инстанций не были установлены количество снесенных перегородок и размер, на который увеличилась площадь объекта аренды, не опровергают факта существенного нарушения условий договора, как и причинения ущерба, выраженного в перепланировке недвижимого имущества без согласия арендодателя.
Из изложенного усматривается, что в понимании актуальной практики Верховного Суда по применению ч. 2 ст. 651 и ч. 2 ст. 773 ГК Украины в правоотношениях, связанных с решением вопроса о наличии или отсутствии оснований для расторжения договора аренды в связи с выполнением арендатором без согласия арендодателя строительных работ в арендованном имуществе, сам по себе факт перепланировки такого имущества без согласия арендодателя, целесообразность проведения которой он обоснованно оспаривает, свидетельствует об использовании его вопреки условиям договора и о допущении нарушения прав арендодателя путем причинения ему ущерба, что в понимании приведенных норм является достаточным основанием для расторжения договора.
Следовательно, сама лишь потенциальная возможность восстановления первоначального состояния объекта недвижимости не исключает квалификации такого нарушения как существенного и не опровергает наличие оснований для расторжения договора аренды.
Коллегия судей подчеркнула, что при решении вопроса о расторжении договора аренды следует оценивать не только факт причинения материальных убытков, но и сам характер допущенного нарушения и его влияние на права собственника имущества.
Согласно пункту 13.10 ДБН В.2.2-15:2019 «Жилые дома. Основные положения», утвержденных приказом Министерства регионального развития, строительства и жилищно-коммунального хозяйства Украины от 26.03.2019 № 87, возможность реконструкции жилых домов с надстройками и пристройками с разборкой существующих и устройством новых перекрытий, стен и перегородок, закладкой существующих и выполнением новых проемов в несущих конструкциях (фундаментах, стенах, перекрытиях) должна быть подтверждена расчетом по несущей способности, устойчивости, трещиностойкости и деформативности всех несущих конструкций и здания в целом.
Следовательно, содержание приведенных требований свидетельствует о том, что работы по закладке проемов во внешней стене здания не могут рассматриваться как несущественное вмешательство в состояние арендованного имущества, поскольку по своему характеру они касаются элементов здания, способных влиять на его конструктивную целостность. При отсутствии надлежащего подтверждения возможности выполнения таких работ способом, предусмотренным строительными нормами, их проведение объективно создает риск нарушения технического состояния не только отдельного помещения, но и здания в целом.
КХС ВС согласился с выводом суда первой инстанции о том, что именно факт проведения Ответчиком строительных работ, связанных с перепланировкой арендованного имущества (закладка имеющихся оконных проемов во внешней стене здания по оси «Б») без согласия арендодателей, и его обоснованное возражение относительно целесообразности выполнения таких строительных работ свидетельствуют о причинении им ущерба и, соответственно, о существенности допущенного нарушения условий договора аренды, что является достаточным основанием для расторжения такого договора и удовлетворения производного требования о выселении арендатора из арендованного помещения.
По результатам рассмотрения кассационные жалобы удовлетворены, постановление суда апелляционной инстанции отменено, решение суда первой инстанции оставлено в силе.
Подробнее с текстом постановления КХС ВС от 29.04.2026 по делу № 908/2471/24 можно ознакомиться по ссылке.
