Верховный Суд разъяснил правила перехода права на земельный участок при покупке дома.
Приобретение права собственности на объект недвижимого имущества (жилой дом, кроме многоквартирного) автоматически влечет за собой переход права на земельный участок, на котором он расположен, в объеме и на условиях, установленных для предыдущего собственника, пропорционально доле в праве собственности на недвижимость (статья 120 ЗК Украины, статья 377 ГК Украины). К такому выводу пришел Верховный Суд в составе коллегии судей Второй судебной палаты Кассационного гражданского суда.
20 мая 2026 года КГС ВС рассмотрел в порядке упрощенного искового производства кассационную жалобу Лица1 по делу по иску Лица1 к Лицу2, Лицу3, третьи лица: Главное управление Госгеокадастра в Ровенской области, Лицо_4, об отмене государственной регистрации земельных участков в Государственном земельном кадастре, отмене государственной регистрации права частной собственности и признании права общей совместной собственности на земельный участок.
В обоснование заявленных требований истец ссылался на то, что после приобретения в 2004 году квартиры в двухквартирном жилом доме он стал совладельцем земельного участка, на котором расположен дом, вместе с другим совладельцем на условиях, определенных законодательством о переходе прав на землю при приобретении права собственности на недвижимость. Истец указывал, что предыдущий собственник второй квартиры, несмотря на прекращение у него прав на земельный участок, без ведома истца согласовал раздел общего земельного участка на два отдельных участка, которые были зарегистрированы за разными лицами.
По мнению истца, спорный объект следует рассматривать как единый объект общего пользования совладельцев двухквартирного дома, а потому земельный участок под ним является общей совместной собственностью и не подлежит разделу в натуре между совладельцами. Кроме того, истец отмечал, что утвержденный план раздела не соответствует фактическому многолетнему порядку пользования земельным участком, а последующее отчуждение частей участка третьим лицам произошло с учетом уже сформированного, по его мнению, несправедливого раздела.
Суд первой инстанции, с выводами которого согласился апелляционный суд, отказал в удовлетворении иска, мотивируя свое решение тем, что истец избрал ненадлежащий способ защиты, поскольку имущество уже зарегистрировано за другими лицами, а истец должен был заявлять виндикационный иск об истребовании имущества, в рамках которого проверялась бы добросовестность приобретателей.
ВС изменил мотивировочные части решений судов предыдущих инстанций, однако оставил в силе вывод об отказе в иске, указав следующее.
Двухквартирный жилой дом не является многоквартирным домом в понимании Закона Украины «Об особенностях осуществления права собственности в многоквартирном доме», поскольку многоквартирным считается жилой дом, в котором расположены три и более квартиры.
В соответствии со ст. 377 ГК Украины и ст. 120 ЗК Украины в случае приобретения права собственности на жилой дом, его часть, здание или сооружение к приобретателю переходит и право на земельный участок или его соответствующую часть. Такие нормы отражают принцип единства юридической судьбы земельного участка и расположенного на нем объекта недвижимости.
Суды предыдущих инстанций не учли, что истец как участник общей долевой собственности на объект недвижимого имущества приобрел и право на земельный участок пропорционально размеру своей доли в общей собственности на указанный объект недвижимого имущества.
В случае приобретения права собственности на долю в жилом доме (или другом объекте недвижимости) лицо приобретает право на земельный участок пропорционально своей доле в праве общей собственности на такой объект. Такой переход права является императивным и не требует отдельной сделки в отношении земельного участка.
Эффективным способом защиты в таких правоотношениях является именно признание права на земельный участок (или его долю) пропорционально доле в праве собственности на жилой дом (статьи 377 ГК Украины, 120 ЗК Украины).
Суды предыдущих инстанций правильно отказали в удовлетворении иска, однако ошиблись в мотивах, посчитав надлежащим способом защиты виндикацию.
Подробнее с текстом постановления ВС от 20 мая 2026 года по делу № 557/1746/24 (производство № 61-681св26) можно ознакомиться по ссылке.
