Через специальную обеспечительную запись в госреестре операции с недвижимостью могут фактически блокироваться еще до проверки обоснованности претензий на имущество.
Коллаж: SUD.UA
В проекте нового Гражданского кодекса Украины появились нормы, которые могут позволить фактически «замораживать» недвижимость еще до проверки обоснованности претензий. Речь идет о механизме так называемой обеспечительной записи в государственном реестре.
В Нотариальной палате предупреждают, что предложенные нормы Книги 9 проекта ГК №15150 могут позволить фактически «замораживать» недвижимость еще до проверки обоснованности требований, а также создают риски злоупотреблений, блокирования сделок и корпоративного шантажа.
Что такое «обеспечительная запись»
В проекте ГК предусмотрены отдельные статьи 1930–1932, регулирующие обеспечительную запись в публичном реестре.
Согласно статье 1930, такая запись вносится для «охраны права требования» на:
— регистрацию права;
— внесение изменений в реестр;
— исключение записи из реестра.
В документе указано, что основанием для этого могут быть:
— сделка;
— решение суда;
— или случаи, установленные законом.
При этом сама статья прямо указывает, что обеспечительная запись не создает имущественного права и не заменяет государственную регистрацию права.
Имущество может быть «заморожено» еще до проверки требований
Ключевое предостережение касается статьи 1931. В ней предусмотрено, что юридические последствия возникают уже с момента подачи заявления о внесении обеспечительной записи в реестр.
В НПУ подчеркивают: фактически это означает, что сделки с имуществом могут блокироваться еще до того, как кто-либо проверит обоснованность самого заявления.
В частности, в статье 1931 указано, что сделки или другие действия в отношении объекта, совершенные после подачи такого заявления, «не могут быть противопоставлены» лицу, в пользу которого внесена обеспечительная запись.
Нотариусы прямо указывают, что имущество фактически «замораживается» уже на этапе подачи заявления.
Подать заявление может фактически кто угодно
Отдельно в НПУ обращают внимание, что круг лиц, которые могут инициировать такой механизм, в проекте четко не ограничен.
Именно это создает риск использования механизма не для защиты права, а для блокирования операций с имуществом.
В НПУ предупредили о рисках корпоративного шантажа
Отдельно анализируется статья 1944 о «недопустимости злоупотребления требованиями» относительно внесения записей в реестр.
В ней указано, что заявлять требования о внесении, изменении или исключении записи из реестра с целью воспрепятствования осуществлению права другим лицом или получения неправомерного преимущества запрещено.
Однако нотариусы подчеркивают: несмотря на формальный запрет, в проекте не прописан четкий механизм ответственности или оперативной защиты от таких действий.
На практике это может означать ситуацию, когда любой сможет заблокировать договор относительно недвижимости или земельного участка просто путем подачи заявления. Пока будет продолжаться рассмотрение, сделка фактически будет остановлена.
В НПУ называют это «закладыванием в самом Кодексе инструмента злоупотребления и корпоративного шантажа».
Добросовестность после обеспечительной записи
В статье 1931 также предусмотрено, что лицо, которое приобрело право после подачи заявления об обеспечительной записи, не может ссылаться на свою добросовестность в пределах обстоятельств, вытекающих из такой записи.
Таким образом, даже последующие сделки с имуществом могут оказываться под риском споров.
Срок действия обеспечительной записи
В статье 1932 указано, что срок действия обеспечительной записи должен определяться законом. Если же отдельный срок не установлен, запись действует в течение времени, «необходимого для регистрации права».
При этом подчеркивается, что обеспечительная запись не может иметь неопределенный срок действия.
Что предлагают в Нотариальной палате
По результатам анализа предлагается оставить вопросы государственной регистрации и соответствующих процедур в сфере отдельных профильных законов, а Книгу 9 исключить из проекта нового Гражданского кодекса Украины.
